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　　新中国成立特别是改革开放以来★◈★，经过长期大规模的城市建设★◈★，我国城市发展取得举世瞩目的成就★◈★。然而★◈★，随着时间的推移★◈★，部分建设年代较早的建筑★◈★，设施普遍存在设计落后★◈★、建筑质量差★◈★、配套不完善且日渐老化的问题★◈★。2019年中央首次提出要加强“城市更新”★◈★，城市更新自此上升为国家战略★◈★。“十四五”时期★◈★，以老旧小区★◈★、老旧厂区★◈★、老旧街区和城中村改造为重要内容的城市更新加快推进★◈★，城市面貌焕然一新★◈★，居民获得感★◈★、幸福感显著增强★◈★。“十五五”时期★◈★，要继续大力实施城市更新★◈★，加快推进城市更新立法工作★◈★，构建有效制度框架★◈★，更好发挥地方政府关键作用★◈★，健全多元化投融资方式★◈★，建立多方参与城市更新的体制机制★◈★，坚持因地制宜乃至因房制宜的原则实施城市更新★◈★，实现促进城市结构优化★◈★、功能完善★◈★、文脉赓续★◈★、品质提升★◈★、治理增效★◈★，打造创新★◈★、宜居★◈★、美丽★◈★、韧性★◈★、文明★◈★、智慧的现代化城市的宏伟目标★◈★。

　　人类自形成城市聚居并开展经济活动伊始★◈★，就有了对老旧的城市设施进行更新★◈★、改造的需求★◈★，因此★◈★，城市更新的术语虽然自20世纪50年代才出现★◈★，但城市更新的活动实践却有着悠久的历史★◈★。不过★◈★，现代城市的物质环境★◈★、产业结构尊龙凯时人生就是博★◈★，★◈★、社会结构与过去截然不同★◈★，这决定了现代的城市更新与历史上的城市更新有巨大的差异★◈★。严格按字面翻译★◈★，与城市更新术语最对应的英文词汇是Urban Renewal★◈★，与之含义相近的★◈★，还有比如城市再生（Urban Regeneration）★◈★、城市再开发（Urban Redevelopment）★◈★、城市复兴（Urban Renaissance）等（Zheng et al., 2014）★◈★。不同的术语和定义在不同历史阶段和不同场景下涌现★◈★，其内涵虽各有侧重★◈★，但本质都是对城市设施★◈★、经济★◈★、社会形态等不同方面的更新实践★◈★。

　　现代意义上的城市更新（Urban Renewal）起源于20世纪50年代的欧美国家★◈★，最早用以形容对旧城衰败地区的物质性更新过程（Colean, 1953★◈★；丁凡★◈★、伍江★◈★，2017）★◈★。第二次世界大战后★◈★，欧美经济快速复苏★◈★，人民生活水平普遍提高★◈★，汽车普及率快速提升★◈★，高速公路等交通基础设施快速发展★◈★，提高了人们的通勤便利程度★◈★，富裕起来的中产阶级纷纷迁往市郊定居★◈★，以规避内城交通拥挤★◈★、污染严重等问题★◈★，享受独栋房屋和田园生活的美好★◈★。多重因素叠加下★◈★，欧美部分地区一度出现郊区化（Suburbanization）甚至逆城市化（Counter urbanization）现象（Berry, 1980）★◈★。由于富裕群体从内城流出★◈★，内城成为低收入人口聚居地★◈★，部分社区沦为贫民窟★◈★。同时★◈★，一些工厂等城市设施在产业结构转型中也面临破产★◈★、闲置等困局★◈★。以上多种因素都加剧了城市部分区域的衰落和老化★◈★，带来影响城市面貌★◈★、犯罪频发★◈★、安全隐患加剧等问题★◈★，引发城市更新的需求★◈★。在不同城市★◈★、不同历史阶段★◈★，城市更新的内容都有所差别★◈★：有的城市经济体量不断扩张★◈★、人口持续流入★◈★，城市更新往往体现为老旧社区的拆除重建★◈★；有的城市面临人口持续流出★◈★，即所谓的收缩城市（Shrinking Cities）★◈★，房屋等城市设施过剩★◈★，城市更新则常体现为拆除原有厂房等建筑★◈★，将其改为公共绿地等设施（Wiechmann and Pallagst, 2012）★◈★；有的城市由于历史风貌保护等需要★◈★，部分建筑的更新可能体现为修缮改造而不是拆除重建（Roberts, 2000）★◈★。

　　当前我国的城市更新★◈★，是指在我国城镇化发展接近成熟时期★◈★，通过维护★◈★、整治★◈★、拆除★◈★、完善公共资源等合理的新陈代谢方式★◈★，对城市空间资源重新调整配置★◈★，使之更好满足人们的期望需求★◈★，更好适应经济社会发展实际的行动★◈★。从城市更新的目的★◈★、功能等来说★◈★，我国的城市更新与西方国家的城市更新基本是一致的（吴炳怀★◈★，1999★◈★；翟斌庆★◈★、伍美琴★◈★，2009）★◈★。不同的是★◈★，西方国家的城市更新发生在城市化已高度发达的阶段★◈★，部分地区出现郊区化★◈★、逆城市化乃至城市收缩（廖开怀★◈★、蔡云楠★◈★，2017）★◈★；而我国现在尽管正在步入城镇化发展中后期★◈★，但城镇化率仍有进一步提高空间★◈★，只不过改革开放以来我国经过长期的★◈★、大规模的城市建设★◈★，部分建设年份较早★◈★、使用时期较长的建筑设施已经明显老化陈旧★◈★，城市更新的需求逐渐增强★◈★。

　　实施城市更新行动★◈★，是推动城市高质量发展★◈★、不断满足人民美好生活需要的重要举措★◈★。城市更新不仅仅是简单的建筑维修或拆除重建★◈★，还涉及到城市规划★◈★、城市设计★◈★、城市基础设施建设★◈★、住房政策等★◈★，是一个典型的存在大量市场失灵★◈★，需要政府深度介入★◈★、参与乃至主导的过程★◈★。

　　城市更新需要政府深度介入的第一个原因★◈★，是城市建筑★◈★、设施等由于地理的毗邻性带来显著的外部效应★◈★。当一个社区老化★◈★、衰败时★◈★，不仅这一社区物业的价值会明显下降★◈★，还会影响周边房屋的价值★◈★。由于产权分割★◈★，这种外部性无法内部化★◈★，只能通过政府利用规划★◈★、税收★◈★、补贴等措施在一定程度上矫正外部性★◈★，调整私人成本（收益）和社会成本（收益）的差值★◈★。

　　城市更新需要政府深度介入的第二个原因★◈★，是城市建筑★◈★、设施等需要大量城市公共基础设施的配套★◈★。公共物品的提供是市场机制失灵的常见领域★◈★，现代城市的建筑★◈★、设施需要道路★◈★、电力★◈★、燃气★◈★、给排水★◈★、垃圾处理等一系列的公共基础设施配套★◈★，这些基础设施一般由公共部门提供★◈★。并且尊龙凯时人生就是搏(中国)官网★◈★，公共基础设施的更新本身就是城市更新的重要方面★◈★，而私有物业的更新往往也需要公共基础设施的配套升级★◈★。

　　城市更新需要政府深度介入的第三个原因★◈★，是现代城市人口高度聚集★◈★、多层房屋住宅产权无法物理分割等带来巨大的集体行动协调困难和协调成本★◈★。现代城市出现前★◈★，人口密度和建筑物高度远不如现在★◈★，地上建筑和土地产权往往归属于同一所有者★◈★，地上建筑的产权一般也不再分割★◈★，即使涉及多个所有者★◈★，人数也不会太多★◈★。而现代城市中★◈★，产权关系十分复杂★◈★，建筑物产权和土地产权经常分离★◈★，同时高密度的多层建筑★◈★，不同楼层乃至不同房间都归属不同的所有者★◈★。人数众多的产权所有者各自有不同的偏好★◈★，使得当需要对建筑和设施进行集体决策时★◈★，存在集体行动协调的巨大困难★◈★。这时候★◈★，往往就需要政府等部门使用公权力做出最大化公共利益的选择并尽量在其中保护每个人的利益★◈★。

　　城市是现代化的重要载体★◈★，是人民群众赖以生活的重要空间★◈★，中国式现代化的重要方面是城市的现代化★◈★。新中国成立特别是改革开放以来★◈★，我国经历了长期的★◈★、大规模的城市建设★◈★，取得了举世瞩目的成就★◈★。随着时间的推移★◈★，部分建设年代较早★◈★、使用周期较长的建筑和设施逐渐老化★◈★，特别是在我国建筑标准和建筑技术的快速发展下★◈★，部分建设年代较早的建筑普遍存在设计落后★◈★、建筑质量差★◈★、配套不完善等问题★◈★，与新建的建筑★◈★、设施相比有巨大的差距★◈★。

　　2019年12月★◈★，中央经济工作会议首次提出要“加强城市更新”★◈★，城市更新自此上升为国家战略★◈★，成为国家新型城镇化战略的重要举措★◈★。此后★◈★，2020年党的十九届五中全会★◈★，2022年党的二十大★◈★，2024年党的二十届三中全会★◈★，2021年颁布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》★◈★，2020年★◈★、2022年★◈★、2023年★◈★、2024年中央经济工作会议★◈★，2021年至2024年政府工作报告等★◈★，都提出实施城市更新行动的任务和要求★◈★，凸显中央对城市更新工作的高度重视★◈★。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中★◈★，城市更新被列为国家“十四五”重大工程★◈★。2025年5月发布的《中共中央办公厅★◈★、国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称《意见》）★◈★，为城市更新工作提出了新目标★◈★。《意见》指出★◈★，要建立可持续的城市更新模式和政策法规★◈★，大力实施城市更新★◈★，到2030年人生就是博★◈★，城市更新行动要取得重要进展★◈★，城市更新体制机制不断完善★◈★，城市开发建设方式转型初见成效★◈★。根据《意见》★◈★，城市更新并不只是“十四五”时期的工作任务★◈★，也是“十五五”时期继续接力推进的长期重点工程★◈★。2025年7月召开的中央城市工作会议指出★◈★，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期★◈★，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段★◈★，城市工作要主动适应形势变化★◈★，以建设创新★◈★、宜居★◈★、美丽★◈★、韧性★◈★、文明★◈★、智慧的现代化人民城市为目标★◈★，以推动城市高质量发展为主题★◈★，以坚持城市内涵式发展为主线★◈★，以推进城市更新为重要抓手★◈★，推动城市结构优化★◈★、动能转换★◈★、品质提升★◈★、绿色转型★◈★、文脉赓续★◈★、治理增效★◈★，牢牢守住城市安全底线★◈★，走出一条中国特色城市现代化新路子★◈★。

　　大力推进城市更新★◈★，是当前和未来一段时期的重要工作★◈★。2020年以来★◈★，国务院有关部门多次发布有关城市更新的具体指导文件和政策举措★◈★，如《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）★◈★、《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》（发改规划〔2021〕493号）★◈★、《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）★◈★、《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（国办发〔2023〕25号）★◈★、《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30号）★◈★、《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（国发〔2024〕17号）等★◈★，这一系列文件对城市更新行动提出了更明确★◈★、具体的要求★◈★。

　　《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出城市更新包括“老旧小区★◈★、老旧厂区★◈★、老旧街区和城中村”的改造提升★◈★，即所谓的“三旧一村”★◈★。“十四五”时期要“完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造★◈★，基本完成大城市老旧厂区改造★◈★，改造一批大型老旧街区★◈★，因地制宜改造一批城中村”的建设任务★◈★。2025年★◈★，《意见》再次提出推进老旧小区★◈★、老旧街区★◈★、老旧厂区★◈★、城中村等更新改造的工作任务★◈★。

　　“十四五”期间★◈★，国家围绕城市更新出台一系列政策举措★◈★，强调以人为本★◈★、内涵集约★◈★、绿色低碳★◈★、高质量发展★◈★，明确“留改拆”并举原则★◈★，强调保护历史文脉★◈★、提升城市功能★◈★，形成了具有中国特色的城市更新顶层设计体系★◈★。众多城市因地制宜探索完善城市更新项目组织机制★◈★、实施模式★◈★、支持政策★◈★、技术方法等★◈★，城市更新行动实施的综合性成效逐步显现★◈★。第一★◈★，工作组织机制和制度框架日益完善★◈★。2024年★◈★，全国已有超400个城市成立了城市更新工作领导小组★◈★，84个城市出台了管理办法★◈★，300多个城市编制了城市更新专项规划★◈★。第二★◈★，多元化的更新模式进一步完善城市功能★◈★，提升城市建设水平★◈★。利用低碳技术改造的城市更新让建筑更加绿色★◈★、节能★◈★，老旧小区改造让居民生活环境焕然一新★◈★，完整社区建设打造生活服务圈★◈★，让百姓生活更加丰富便利★◈★，工业遗存保留修缮让老工业区焕发活力★◈★。第三★◈★，城市更新投融资机制加快探索★◈★。各地创新市场化投融资模式★◈★，努力打通实施城市更新的“源头活水”★◈★，很多城市通过政企合作★◈★、特许经营★◈★、企业承包★◈★、自主更新等★◈★，吸引社会资本投入★◈★，28个城市设立城市更新基金★◈★，总资金规模达4550亿元★◈★，国有企业★◈★、社会资本★◈★、商业金融机构★◈★、政策性银行等市场主体纷纷加大城市更新投入★◈★。2024年和2025年★◈★，住房和城乡建设部分别发布两批城市更新典型案例★◈★，覆盖既有建筑改造★◈★、老旧小区改造★◈★、完整社区建设等★◈★，为全国提供可借鉴★◈★、可复制的案例★◈★。

　　部分发达国家和地区城市更新的历史更加悠久★◈★，模式更加多元★◈★，经验更加丰富★◈★，可以为我国城市更新提供值得深入学习和借鉴的经验★◈★。近年来★◈★，国际城市更新相关研究重点聚焦城市更新体系构建★◈★、社会综合空间治理与土地利用效率★◈★、低碳绿色转型等领域（Fan and Yu★◈★，2025★◈★；Zhou et al.★◈★，2024★◈★；刘迪等★◈★，2021）★◈★。结合中国实际★◈★，本文从契约式更新模式★◈★、容积率奖励模式★◈★、收缩城市更新几个角度简单讨论国际城市更新的经验★◈★。

　　契约式更新以国家法律为框架★◈★、地方条例为依据★◈★，利用成文法律★◈★、指导规划与法定程序等工具构建多边契约关系★◈★，促进相关者参与城市发展和改造★◈★，明确各自在城市更新中的责任★◈★、利益分配和风险承担等★◈★，推动城市发展和改造★◈★。该模式强调以法律框架为基石★◈★、以多元主体协同为核心★◈★、以可持续发展为目标★◈★，实现参与城市更新多方主体的利益平衡★◈★。不同国家城市更新的法律体系与自身的法律组织形式密切相关★◈★。概括起来看★◈★，大陆法系国家★◈★，包括法国和德国★◈★，建立了一套独立于城乡规划体系的城市更新法规体系★◈★，该体系采用“主干法 + 配套法规”的形式★◈★，专法管控★◈★，引导性强★◈★。其中★◈★，主干法包括核心法和相关法我也是花下载★◈★，如法国的《城市更新计划和指导法》和德国的《联邦建设法典》★◈★；配套法规含各部委和地方政府的行政法规和地方性法规★◈★。英美等海洋（普通）法系国家★◈★，没有统一的★◈★、全国适用的城市更新法规体系★◈★，重点争端采用高法判例形式解决★◈★。例如★◈★，在美国★◈★，联邦层面几乎没有被授予任何城市更新的管理权限★◈★，城市更新的相关法律主要以州议会颁布的“法律束”形式对城市更新进行法权上的干预（刘迪等★◈★，2021）★◈★。

　　在运作模式上★◈★，城市更新普遍采取自上而下的政府决策与自下而上的自主申报相结合的方式★◈★。对于具体更新项目★◈★，英美等国一般采用市场主体或利益主体自主申报★◈★、政府批准的方式★◈★，社区更新相应以自筹资金为主★◈★，政府往往不提供或仅覆盖较低比例的资金支持★◈★。在德法等国★◈★，部分更新开发单元往往是责任部门按照改善需求拣选的★◈★，相应地★◈★，对于衰败社区更新★◈★，政府会给予较大的资金支持（刘迪等★◈★，2021）★◈★。

　　“容积率奖励”这一概念最早出现在1961年美国新区划法中★◈★，是指在开发建设过程中★◈★，如果能够提供和改善公共设施或公共空间★◈★，则可以获得超过原规划容积率的奖励★◈★，进而使建筑物在高度和规模上得以拓展（彭颖★◈★、陈雪瑶★◈★，2018）★◈★。在城市更新的背景下★◈★，容积率奖励模式允许将更新项目中的建筑面积转移至新建地块★◈★，落实公共设施的项目可获得额外容积奖励★◈★、调整原有土地的利用规划★◈★、提高容积率和限高等★◈★。与过去相比★◈★，现阶段容积率奖励模式已经突破了“公共物品置换”的单一逻辑★◈★，转而以经济可行性★◈★、城市可持续发展为导向★◈★。即使未新增公共空间★◈★，只要项目能促进城市功能升级（如产业活化★◈★、历史传承）★◈★，仍可授予容积率奖励★◈★。因此★◈★，容积率奖励模式是一种以公共利益为导向的动态机制★◈★，应用于城市更新时★◈★，能够在维护公共利益★◈★、实现社会目标的同时我也是花下载★◈★，有效提升土地利用效率与城市功能★◈★。

　　作为发达国家城市更新与改良的重要工具★◈★，容积率奖励模式在纽约★◈★、东京等国际大都市已形成成熟的实践范式★◈★。例如★◈★，纽约推行的“容积率红利”政策★◈★，明确规定在高密度商业区或居住区中★◈★，开发商每提供1平方米公共空间即可获得2平方米建筑面积的奖励返还★◈★；东京通过环境贡献评价制度★◈★，将公共空间供给与开发权益直接挂钩★◈★。这些实践通过量化公共利益与开发收益的转换关系★◈★，在保障城市空间公共属性的同时★◈★，有效激发了市场主体参与城市更新的积极性★◈★。

　　当城市收缩成为一种不可逆转的趋势时★◈★，基于绿色更新的合理收缩（精明收缩）聚焦城市中的闲置用地★◈★，将其改造为开放空间与绿地★◈★，以此优化社区的物质环境和社会环境尊龙凯时人生就是搏(中国)官网★◈★，推动以城市增长为核心的传统规划向以区域或城市可持续发展为目标的规划转变★◈★。自1974年《费城绿色计划》成功问世以来★◈★，众多收缩城市开展了绿色更新计划★◈★，如《扬斯敦2010规划》《纽约锈之绿变项目》等★◈★。这些城市绿色更新的要点包括三点★◈★。第一★◈★，土地银行政策★◈★。前期在不动产市场鼓励私人进行开放式投资★◈★，在社区更新策略制定★◈★、绿化运动管理和废弃建筑拆除中起到关键作用★◈★。成功案例有克利夫兰★◈★、扬斯敦和杰纳西县的实践★◈★。第二★◈★，社区分级策略尊龙凯时人生就是搏★◈★，★◈★。依据经济★◈★、人口和环境等因素对社区进行分类★◈★，构建绿色空间网络★◈★，明确不同层级社区更新的问题与策略★◈★。费城是一个典型的基于社区分级的实践案例★◈★。第三★◈★，多方参与模式★◈★。基于多方合作的绿色更新规划有利于吸引利益相关者的参与★◈★，如大规模公众参与的规划项目——《扬斯敦2010规划》（周盼等★◈★，2017）★◈★。

　　国际经验可以借鉴但不可盲目照搬照抄★◈★。在城市更新的目的★◈★、功能等层面★◈★，我国的城市更新与西方发达国家是类似的★◈★，但由于我国与西方国家在土地产权制度★◈★、地方财税制度★◈★、城市开发制度上存在根本性差异★◈★，导致两者的城市更新模式★◈★、实施路径和社会效果也存在差异★◈★。

　　在土地产权制度方面★◈★，我国土地实行社会主义公有制（城市土地国有★◈★、农村土地集体所有）★◈★，个人和企业仅享有有限的使用权★◈★，土地使用权与所有权分离（谭荣★◈★，2021）★◈★。农村土地转为城镇建设用地须经过政府的征收和产权性质转换★◈★，才可用于城镇开发和出让★◈★。而以英美等为代表的西方国家一般实行土地私有产权制度★◈★，所有权和使用权往往是统一的★◈★，亦不存在城乡二元的土地制度★◈★。

　　在地方财税制度方面★◈★，我国尚未建立普遍的房产税制度★◈★，地方财政收入主要来自增值税★◈★、所得税等税收收入和土地出让收入★◈★，这使地方政府往往难以从已有物业的更新改造和增值中获得税收补偿★◈★，地方政府更依赖和倾向通过土地征收和出让的方式获得财政资源★◈★。而在西方发达国家★◈★，地方政府普遍开征房产税且其往往是地方政府的主要财政来源（Dye and McGuire★◈★，1997★◈★；Shadbegian★◈★，1999）★◈★，因此老旧社区的更新改造和价值增值可通过更高的房产税获取回报★◈★，建立激励相容机制★◈★，但缺点是在新建社区时配套的基础设施投资的回报周期很长★◈★，不能快速收回成本★◈★。

　　在城镇开发制度方面★◈★，我国规划以刚性管控为核心★◈★，土地用途★◈★、开发强度由国土空间规划自上而下严格约束★◈★，开发项目须通过“招拍挂”等出让方式获取土地使用权（甘藏春★◈★，2008★◈★；曲福田等★◈★，2021）★◈★，地方政府用土地出让收益反哺征收和安置成本★◈★。老旧小区★◈★、厂区★◈★、街区等的更新改造同样也须严格遵守政府规划★◈★。而在西方发达国家★◈★，土地用途★◈★、开发强度等更多由市场自发调节★◈★，不管是维修★◈★、改造还是拆除重建★◈★，物业所有者对自己的房屋有较充分的控制权★◈★，在规划的理念和规划发挥的作用上与我国有所区别★◈★。

　　以上几点区别决定了我国政府在城市更新工作中发挥更重要的作用★◈★，无论是拆除重建还是综合整治★◈★，无论是政府征收还是自行入市★◈★，无论是规划许可还是基建配套★◈★，都需要政府特别是地方政府的深度参与★◈★。因此★◈★，如何更好地发挥政府作用★◈★，是当前和未来一段时期做好城市更新工作的关键★◈★。

　　老旧小区★◈★、老旧厂区★◈★、老旧街区和城中村的改造提升是城市更新的重点工作内容★◈★，而“三旧一村”具体又各有不同★◈★：老旧厂区多是城镇工业用地性质★◈★，老旧街区往往是城镇商业街区★◈★，老旧小区是已经转为国有土地的城镇居民住宅小区★◈★，城中村土地仍然归属农村集体所有★◈★，但在城市建成区内部或边缘★◈★，失去全部或大部分耕地的农村村落★◈★。其中★◈★，老旧厂区★◈★、老旧街区由于所属土地性质★◈★，其土地和建筑物的权属相对明确★◈★，涉及权属人数量相对少★◈★，因此改造工作的协调难度相对小★◈★。而老旧小区和城中村主要是居民的住宅★◈★，一方面★◈★，改造工作直接影响百姓切身利益★◈★，相关工作至关重要★◈★；另一方面★◈★，改造涉及的业主和居民人数众多★◈★，协调难度大★◈★，相关工作更加烦琐★◈★、困难★◈★。本文主要聚焦老旧小区改造和城中村改造★◈★，分析城市更新面临的困难和问题★◈★。

　　《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）提出尊龙凯时人生就是搏(中国)官网★◈★，城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程★◈★，在“十四五”时期要大力开展老旧小区改造工作★◈★，到“十四五”期末★◈★，结合各地实际★◈★，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造的任务★◈★。23号文为老旧小区改造划定了明确的任务和期限★◈★，全国老旧小区改造工作加速推进★◈★。住建部的数据显示★◈★，2019—2024年★◈★，全国累计开工改造老旧小区28万个★◈★，惠及居民4800万户★◈★、超过1.2亿人★◈★，共改造提升各类老化管线万个★◈★，建设养老★◈★、托育等各类社区服务设施7.8万个★◈★。在老旧小区改造的路径★◈★、方法上★◈★，近年来也有不少新的探索★◈★，其中★◈★，部分地区开展的老旧小区自拆自建的自主更新模式引起社会广泛关注★◈★，是未来值得积极探索推动的一个方向★◈★。

　　过去★◈★，我国城市更新主要有两种模式★◈★：一是政府征收后拆除新建的模式★◈★，这是长期以来我国城市建设的主要模式★◈★；二是保留并提升改造的模式★◈★，如当前进行的老旧小区改造综合整治（赖亚妮★◈★、郑耀贤★◈★，2025）★◈★。在当前市场环境下★◈★，这两种模式都有其适用场景★◈★，但同样也存在一些问题和不足我也是花下载★◈★。

　　政府征收后拆除新建的模式受到房地产市场形势和地方财政状况的制约★◈★。一方面★◈★，这种模式更加适用于原有土地性质是农村集体土地的项目★◈★，因为按法律规定★◈★，必须由政府征收并转变土地性质为城镇建设用地我也是花下载★◈★，才可进行城镇房地产开发建设★◈★，同时★◈★，相对更低的农村集体土地征收补偿标准也能够有效保障政府土地财政收益★◈★。另一方面★◈★，这种模式更加适用于原有土地上建筑密度低★◈★、容积率低的项目★◈★。因为这种模式征收成本低★◈★，重新开发也可以大幅提高开发强度★◈★，使土地得到更高效利用★◈★。然而★◈★，征收后拆除新建的模式虽然会在未来带来一些土地出让收入★◈★，但短期会加重地方政府支出压力和债务负担★◈★，且由于房地产市场形势的变化★◈★，存在出让收入最终可能无法覆盖征收成本的风险★◈★。因此★◈★，政府征收后拆除新建的模式受到当前房地产市场低迷和地方政府财政紧张状况的制约（刘学良尊龙凯时人生就是搏(中国)官网★◈★、李清彬★◈★，2025）★◈★。

　　相应地★◈★，保留并提升改造的模式更加适用于土地已有一定开发强度★◈★、政府征收并拆除新建存在很高征收成本的情形★◈★。目前各地普遍开展的老旧小区改造（综合整治）广泛采取保留和提升改造的方式★◈★，主要包括小区的基础设施改造★◈★、小区环境整治★◈★、建筑本体修缮等★◈★。老旧小区改造基本由政府出资★◈★，老百姓投入很少★◈★。然而★◈★，老旧小区综合整治方式存在的问题是★◈★，政府虽然投入不少但经常效果不好★◈★，居民获得感不强★◈★，从基层实践看★◈★，很多居民对老旧小区改造缺乏积极性★◈★，甚至有部分居民反对在自己小区实施老旧小区改造★◈★。原因在于★◈★：首先★◈★，改造供给与居民需求错位★◈★，改造多集中于外墙保温★◈★、粉刷★◈★、管线更换★◈★、路面修补等工程★◈★，对一些影响生活品质的关键项目（如增加停车位★◈★、车库入地★◈★、人车分流★◈★、安装电梯等）无能为力★◈★；其次★◈★，部分居民担忧改造后小区将长期“冻结”★◈★，更没有拆除新建或拆迁的可能了★◈★；最后★◈★，改造工程往往耗时半年以上★◈★，施工影响居民日常生活并制造安全隐患★◈★，居民生活质量阶段性下降★◈★，一些老旧房屋可能因施工震动等原因加快折损★◈★。

　　自拆自建的自主更新模式为我国探索城市更新提供了第三条道路★◈★。自拆自建的自主更新模式★◈★，是指不经过政府征收★◈★，而主要通过业主筹资为主★◈★、政府补助为辅的方式★◈★，委托开发商或建筑商拆除原有建筑★◈★，重新规划设计和建设★◈★，建成美观现代★◈★、配套完善的高质量住宅小区的一种改造方式★◈★。

　　目前★◈★，业主筹资★◈★、自拆自建的自主更新模式仍处于起步探索阶段★◈★，在杭州★◈★、广州★◈★、南京★◈★、泉州等地已出现少量成功实施的案例★◈★。老旧小区自主更新符合高质量发展的战略导向★◈★，与中央大力提倡的高品质好房子的要求相契合★◈★，具有多方面积极作用★◈★。一是可以显著提升居民的居住品质★◈★。老旧小区拆除重建可以彻底解决设计落后★◈★、建筑质量差★◈★、配套不完善★◈★、设施老化等问题★◈★，改善居民居住条件★◈★，提升城市形象★◈★。二是可以充分激发内需潜力★◈★。自主更新模式下★◈★，政府投入相比老旧小区综合整治并未显著增加★◈★，却能作为“种子资金”带动和释放居民内需潜力★◈★，政府的财务杠杆更加高效★◈★。三是探索房地产发展新模式★◈★，促进关联行业发展★◈★。老旧小区自主更新可以带动建筑建材★◈★、家具家电★◈★、装潢物业等关联行业的发展★◈★。

　　虽然自拆自建的自主更新模式有很大的吸引力★◈★，但由于缺乏自主更新的有关政策法规★◈★，地方在开展工作时缺乏指引和遵循★◈★，制约了自主更新模式的应用和推广★◈★。因此★◈★，吸取地方实践经验★◈★，制定国家层面的政策法规★◈★，为地方政府操作提供遵循和依据★◈★，鼓励各地因地制宜开展老旧小区自主更新实践★◈★，是新时期建立可持续的城市更新模式★◈★、探索“人民城市人民建★◈★、人民城市为人民”的实践路径的重要方向★◈★。

　　老旧小区自主更新有一些关键问题有待破解★◈★，这里简要讨论两个问题★◈★。第一★◈★，是否采取自主更新模式关键要看经济上是否划算★◈★。目前★◈★，一些城市开展的自主更新项目的实施标准集中在老旧小区的物理属性★◈★。是否危房固然是一个标准★◈★，但若仅以是否危房作为标准★◈★，将大幅限制自主更新的实施范围★◈★。本文认为★◈★，是否应当实行自主更新★◈★，关键要看原有老旧小区的房屋价格与周边新建小区的价格差异★◈★。部分城市的一些老旧小区与周边新建小区的房屋价格差异可达2万元/平方米以上★◈★，差价远超拆除重建的建筑安装成本★◈★，自主更新具有可观的经济收益★◈★，居民有实施自主更新的意愿★◈★，就应允许和支持居民自主更新★◈★。第二★◈★，破解小区业主一致同意难题是自主更新模式探索的关键★◈★。自主更新建立在小区业主自愿基础上★◈★，但社区规模越大★◈★、人员构成越复杂★◈★、人们利益诉求越多元★◈★，就越难以达成一致同意★◈★。即便所有业主都会从小区自主更新中受益★◈★，也可能因对具体实施方案的意见分歧而难以达成一致意见★◈★。因此★◈★，若要求所有业主一致同意才可实施自主更新★◈★，将很少有小区满足这个条件★◈★。

　　“城中村”★◈★，顾名思义★◈★，是城市中的农村★◈★，更具体地讲★◈★，狭义上的城中村★◈★，是指在城市建成区内部或边缘★◈★，部分乃至全部失去耕地但仍保有农村宅基地★◈★，仍然实施农村集体所有制★◈★，土地性质并未成为城市国有建设用地的村庄★◈★。人们往往对“城中村”“棚户区”等概念有所混淆★◈★，从而也对城中村改造★◈★、棚户区改造乃至老旧小区改造等工作有所模糊★◈★，严格来讲它们是不同的★◈★。无论棚户区还是老旧小区★◈★，理论上其土地性质都已是城镇国有建设用地★◈★，居民是城镇居民★◈★，而城中村与两者的最主要区别★◈★，是城中村的土地仍是农村集体建设用地（宅基地为主）★◈★，居民很多仍然保留农民（户籍）身份★◈★。

　　改革开放以来★◈★，我国的城市化进程既体现在人口城镇化率的提高★◈★，又体现在城市范围的外扩上★◈★，而在我国特色的土地产权制度下★◈★，城市范围的扩张是通过农村集体所有土地征收为国有建设用地来实现的★◈★。随着我国城市化进程的加深★◈★，大量农村土地被征收为城市国有建设用地★◈★，用于工业仓储★◈★、商品住宅★◈★、商业服务★◈★、基础设施★◈★、党政机关和事业单位等各种类型的城市建设★◈★。然而★◈★，在土地征收过程中★◈★，农村既有农用地（耕地为主）★◈★，又有宅基地★◈★，优先征收哪些土地★◈★，对于地方政府来说也是一笔经济账★◈★。由于农用地征收无论从直接的征收成本★◈★、间接的交易费用★◈★，还是土地开发成本看★◈★，成本相对都更低★◈★，地方政府很自然地会优先选择征收农村的农用地★◈★。只有当政府发现征收宅基地有利可图★◈★，或者农村村落的位置影响到土地的连片开发时★◈★，才会对村民宅基地实施征收操作★◈★。因此★◈★，很多农村的耕地被部分乃至全部征收★◈★，但村落的宅基地部分却仍然保持原状★◈★，最终形成村落周边已是城市★◈★，但村内仍然是农村的“城中村”现象★◈★。

　　因此★◈★，城中村是在我国特色的土地产权制度下快速城市化过程中形成的独特产物（杨爽★◈★、周晓唯★◈★，2006）★◈★。一方面★◈★，如果没有快速的城市化和城市边界扩张★◈★，就不会形成这么多城中村★◈★；另一方面★◈★，如果没有我国特色的土地产权制度★◈★，那么城市和农村的面貌也必然与现在有很大不同★◈★。我国的城中村最早出现于20世纪80年代末★◈★，随着城镇化的快速发展和各地城市建成区的不断扩张★◈★，城中村逐渐成为普遍现象★◈★，呈现总量大★◈★、分布广★◈★、占地多和居住人口密集等特点★◈★，社会经济相对发达★◈★、外来人口流入集中的东部地区大城市和特大城市的城中村问题更加突出★◈★。“城中有村★◈★、村中有城”“村外现代化★◈★、村内脏乱差”的现象非常普遍★◈★，破败杂乱的城中村与繁华整洁的城市往往只有一街之隔★◈★，给人十分强烈的对比冲击★◈★，城中村引发的各种社会问题不断凸显★◈★。

　　一般认为★◈★，城中村主要出现在经济发达地区★◈★，特别是东部沿海一带的经济发达城市★◈★，不过★◈★，关于我国城中村的数量★◈★、分布等信息★◈★，目前尚未有公开发布的全国层面的统计数据★◈★。中银证券使用第七次人口普查数据并将城市中自建住房作为城中村的主要来源★◈★，测算出城中村房源数量可达1919万套（户）★◈★，占城市存量住房数量的比例约为10%★◈★。从地域分布看★◈★，自建住房较多的地区集中在东部沿海★◈★，其中★◈★，14.5%位于广东省★◈★、9.4%位于山东省★◈★、8.5%位于浙江省★◈★、7.5%位于江苏省（夏亦丰★◈★、许佳璐★◈★，2023）★◈★。城中村在全国各地广泛分布★◈★，决定了其既有共性特征和问题★◈★，又有地区差异★◈★。具体看★◈★，一方面★◈★，城中村在微观上多数呈现出公共卫生安全隐患大★◈★、房屋破旧安全性差★◈★、消防安全隐患多★◈★、配套设施比较落后★◈★、公共服务缺失★◈★、人居环境较差★◈★、住房贫困比例偏高★◈★、社会治理难度大等一系列共性问题★◈★；另一方面★◈★，不同地区的城中村面貌不同★◈★，北方城市的城中村一般楼层相对较矮★◈★，居住密度较低★◈★，南方特别是东南沿海经济发达城市的城中村以多层住宅居多★◈★，建筑密度相对较高★◈★。

　　城中村的人居环境★◈★、社会状态和空间格局不能满足新时期广大人民对美好生活的需求★◈★。因此★◈★，在棚户区改造★◈★、老旧小区改造之后★◈★，中央又着力推进城中村的改造★◈★。2023年7月★◈★，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（国办发〔2023〕25号）★◈★，先一步在城区常住人口300万以上的超大特大城市开启推进城中村改造的工作★◈★，提出“拆除新建★◈★、整治提升我也是花下载★◈★、拆整结合”三类改造方式★◈★，要求“具备条件的城中村实施拆除新建★◈★；不具备条件的不可强行推进★◈★，要开展经常性整治提升★◈★，防控风险隐患★◈★；介于前两类之间的实施拆整结合”★◈★，有力★◈★、有序★◈★、有效推进城中村改造★◈★。2024年11月★◈★，住房和城乡建设部★◈★、财政部联合印发通知★◈★，将城中村改造政策支持范围从最初的超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市★◈★，进一步扩大到近300个地级及以上城市★◈★。2024年★◈★，实施城中村改造项目1790个★◈★；2025年★◈★，为持续有力推动房地产市场止跌回稳★◈★，住房和城乡建设部加大实施城中村和危旧房改造力度★◈★，推进货币化安置★◈★，计划在新增100万套城中村改造和危旧房改造的基础上继续扩大改造规模★◈★。

　　城中村改造是一个复杂的系统工作★◈★，涉及主体多★◈★，各方利益协调难度大★◈★，改造耗时长（叶继红★◈★、杨鹏程★◈★，2019）尊龙凯中国官网入口★◈★，★◈★。在过去几十年的城镇化实践中★◈★，不少城中村发生了翻天覆地的变化★◈★。然而★◈★，在不同地区★◈★，“改不动”“改不起”“改不完”的问题仍然不同程度地存在★◈★。其中★◈★，“改不动”是指在诸多城中村改造项目中★◈★，相关部门与利益相关方协商不够或者不到位★◈★，利益相关方没能达成共识★◈★，城中村改造遇到阻力★◈★。“改不起”是由于土地潜在出让收入相比征收开发成本不够高★◈★，城中村改造的利润空间有限★◈★，限于地方财政实力★◈★，无法负担巨大的城中村改造投入★◈★。“改不完”一方面是指城中村存量规模巨大★◈★，一时半会无法完成那么多改造任务★◈★；另一方面★◈★，新的城中村又在形成★◈★，使得城中村呈现改了多年却一直改不完的现象★◈★。

　　当前★◈★，我国宏观经济增速放缓★◈★、城市化速度放慢★◈★、房地产市场下行★◈★、土拍市场不景气等不利因素叠加★◈★，城中村改造又面临新的困难（叶裕民等★◈★，2024）★◈★。在过去★◈★，城中村改造不同城市虽有不同做法★◈★，但大体以征收拆除新建为主★◈★，这种大拆大建的改造模式适应于过去经济增速高★◈★、城市化速度快★◈★、房地产市场繁荣的发展环境★◈★，对特定历史阶段的城市发展和更新起到重要作用★◈★。但2020年以来★◈★，我国宏观经济形势特别是房地产市场供求关系发生重大变化★◈★，房地产市场不振直接影响到地方政府的税收和土地出让★◈★，国有土地使用权出让数量和出让收入双双下降★◈★，过去以征收拆迁新建为主大拆大建的城中村改造模式面临转型★◈★。由于土地开发需求的下降★◈★，城中村的征收拆迁速度明显放缓★◈★，部分城中村在短期内可能不会再有被征收拆迁的机会★◈★。在这种情况下★◈★，应如何积极★◈★、稳妥★◈★、有效推进城中村的改造工作★◈★，改善人民居住条件和生态环境★◈★，提高土地利用效率★◈★，建设宜居的现代化城市★◈★，是一个需要在实践中探索的重要问题★◈★。

　　除上述存在的困难外尊龙凯时人生就是搏(中国)官网★◈★，在城中村改造推进过程中还面临诸多亟待解决的关键问题★◈★。首先★◈★，缺乏具体的城中村改造与保障性租赁住房联动方案★◈★。城中村作为城市化过程中重要的“灰色地带”★◈★，其改造不仅仅是单纯的建筑重建★◈★，更应当考虑如何解决低收入群体的居住问题★◈★。若改造过程缺乏与保障性租赁住房的有机结合★◈★，会导致原有城中村的低收入群体基本居住权利无法得到保障★◈★，从而再次集中在一些“边缘”地区★◈★，造成新一轮城中村再生现象★◈★。其次★◈★，城中村改造中的市场化不足★◈★。传统的财政投入和政策驱动虽能推动改造进程★◈★，但往往未充分考虑市场需求★◈★，导致项目完成后空置率较高或改造效果不佳★◈★，有的改造项目因资金问题停滞不前★◈★。最后★◈★，缺乏产业培育★◈★。城中村在长期发展过程中★◈★，形成了自身独特的产业结构和文化特色★◈★。倘若在具体实施过程中★◈★，对产业发展趋势★◈★、市场需求和当地经济特点调研不足★◈★，就会导致改造后的空间无法承接新的产业或创新项目★◈★，成为单一的居住区★◈★，缺乏多元化的产业支撑和经济活力★◈★，无法实现真正意义上的高质量发展★◈★。

　　“十五五”时期是我国城市发展由增量扩张转向存量优化的关键阶段★◈★，城市更新作为推动城市高质量发展的综合性★◈★、系统性战略行动★◈★，要坚持以人民为中心★◈★，全面践行人民城市理念★◈★，转变城市开发建设方式★◈★，建立可持续的城市更新模式和政策法规★◈★，促进城市结构优化★◈★、动能转换★◈★、品质提升★◈★、绿色转型★◈★、文脉赓续★◈★、治理增效★◈★，建设创新★◈★、宜居★◈★、美丽★◈★、韧性★◈★、文明★◈★、智慧的现代化城市★◈★。为实现现代化人民城市的发展目标★◈★，系统推进城市更新工作★◈★，“十五五”时期要重点做好三方面的工作★◈★：第一★◈★，加快推进城市更新立法工作★◈★，构建有效更新制度体系★◈★；第二★◈★，更好发挥地方政府关键作用★◈★，健全多元化投融资方式★◈★；第三★◈★，建立多方参与城市更新机制★◈★，因地制宜实施城市更新★◈★。

　　当前★◈★，中央层面出台了一系列宏观政策文件★◈★，为地方城市更新工作指明了方向★◈★，不少地方政府也出台了地方性的城市更新办法★◈★。但由于在城市更新方面没有专项法律★◈★，政策的权威性★◈★、稳定性★◈★、约束力有所不足★◈★，一些城市更新中存在的关键问题缺乏法律明确和规范★◈★，地方实践缺乏明确★◈★、统一的标准和规范★◈★。同时★◈★，在缺乏上位法的依据和支持下★◈★，地方的一些实践探索束手束脚★◈★，是城市更新创新突破的重要阻碍★◈★。因此★◈★，加快推进城市更新相关立法工作★◈★，完善城市更新顶层设计★◈★，健全城市规划建设运营治理和房屋管理法规★◈★，是“十五五”期间城市更新工作的重要方向★◈★。通过国家层面的立法★◈★，为城市更新工作提供统一的法律框架★◈★，为地方政策制定提供坚实的上位法依据★◈★，确保各地城市更新工作在法治轨道上有序推进★◈★。

　　同时★◈★，要通过完善法律和政策体系★◈★，破解制约城市更新的一些关键问题★◈★。例如★◈★，文中提到的一致同意问题是老旧小区改造面临的重要障碍★◈★，要破解这一难题★◈★，需要通过法律法规的修改完善★◈★，在实施中采取多数同意规则而不是一致同意规则★◈★。2020年通过的《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定★◈★，“改建人生就是博-尊龙凯时★◈★。★◈★、重建建筑物及其附属设施”属于业主共同决定事项★◈★，“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意我也是花下载★◈★。”但《中华人民共和国民法典》并未明确★◈★，“改建★◈★、重建建筑物及其附属设施”只是指共有部分还是包括专有部分★◈★。未来★◈★，可进一步完善相关条款★◈★，对共有部分和专有部分的更新设定不同的标准★◈★，例如★◈★，对共有部分的改建★◈★、重建仍以四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意为准★◈★，对包括专有部分的改建★◈★、重建设置更高的同意比例要求★◈★。

　　地方政府在城市更新工作中扮演着至关重要的角色★◈★。一方面★◈★，城市更新需要地方政府在规划调整★◈★、建设许可等方面的有力支持★◈★；另一方面★◈★，在组织实施过程中★◈★，基层政府发挥协调各方★◈★、推动实施的巨大作用★◈★。除通过顶层设计制定城市更新的有关政策文件★◈★，为地方政府提供方向指引和法理依据★◈★、破除地方因无据可依而束手束脚的问题外★◈★，还需加大中央预算内投资等支持力度★◈★。中央财政可通过提供专项补助资金★◈★、增加地方政府专项债务额度等措施加强对符合条件的城市更新项目的支持和激励我也是花下载★◈★，鼓励地方政府加大对城市更新的财政投入★◈★。

　　城市更新投资额巨大★◈★，单靠政府的投入是远远不够的★◈★，要健全多元化投融资方式尊龙凯时人生就是搏(中国)官网★◈★，吸引社会资本参与城市更新★◈★，鼓励居民积极为自己物业的更新出资★◈★，支持各类金融机构在依法合规★◈★、风险可控★◈★、商业可持续的前提下积极参与城市更新★◈★。第一★◈★，要充分利用REITs等金融工具★◈★，采取PPP等多种模式★◈★，鼓励地方实践创新★◈★，广泛吸引社会资本参与城市更新★◈★。第二★◈★，要探索鼓励居民出资参与城市更新的模式★◈★，如老旧小区改造★◈★、城中村改造等涉及的空间产权归居民所有★◈★，改造的益处归居民获得★◈★，以容积率适度提升奖励更新项目★◈★，激励居民为自己的社区更新付费★◈★。第三★◈★，支持鼓励金融机构参与城市更新★◈★。以老旧小区自主更新为例★◈★，一方面★◈★，银行等金融机构可为承担自主更新项目的开发商★◈★、建筑商提供信贷支持★◈★，加快项目开发建设★◈★；另一方面★◈★，对于部分缴纳自筹资金有困难的家庭★◈★，可由银行向其提供优惠贷款或者由其申请公积金贷款来支付小区改造款★◈★。对于一些购买原有老旧小区房屋★◈★，住房抵押贷款尚未还清的尊龙凯时人生就是搏(中国)官网★◈★，也可做出针对性安排★◈★，按照新规划建设的房屋重新订立贷款契约★◈★，加大贷款支持力度★◈★。

　　要建立政府引导★◈★、市场运作★◈★、公众参与的城市更新可持续模式★◈★。地方政府要积极有为★◈★，建立城市更新的组织机制和工作制度★◈★，搭建城市更新的沟通平台★◈★，促进多方协作★◈★，提升审批效率★◈★，优化办事流程★◈★。要引导市场经营主体参与城市更新★◈★，支持国有企事业单位非成套住房改造尊龙凯时人生就是搏(中国)官网★◈★，支持企业盘活闲置低效存量资产★◈★，支持不同领域专业力量和服务机构参与城市更新★◈★。要建立健全适应城市更新的建设★◈★、运营★◈★、治理体制机制★◈★，健全专家参与公共决策制度★◈★，加强城市更新社会风险评估★◈★、矛盾化解处置机制建设★◈★。要充分发挥街道社区组织协调★◈★、整合资源★◈★、化解矛盾的关键作用★◈★，调动人民群众参与城市更新的积极性★◈★，鼓励产权所有人实施自主更新★◈★。

　　城市更新要坚持因地制宜乃至因房制宜的原则★◈★，针对小区★◈★、村居★◈★、街区★◈★、厂房乃至个体房屋的具体情况★◈★，提出有针对性的更新改造方案★◈★。要因地制宜补齐公共服务设施短板★◈★，优化综合服务设施布局★◈★，完善社区基本公共服务设施★◈★、便民商业服务设施★◈★、公共活动场地等★◈★，建设安全健康★◈★、设施完善★◈★、管理有序的完整社区★◈★。同时★◈★，随着城市更新项目的实践落地★◈★，因地制宜推动制度创新和试点示范★◈★，如完善优化基准地价动态调节机制★◈★、土地出让弹性管理规则及土地使用年期适配制度等土地制度★◈★，通过差异化试点示范★◈★，形成可复制推广的制度创新成果★◈★。

　　城市更新不是一蹴而就★◈★、一劳永逸的★◈★，而是在持续“小步快走”中★◈★，要坚持推进城市更新★◈★，不求“功成在我”★◈★，唯求“功成有我”★◈★，一茬接着一茬干★◈★，把习近平总书记讲的“让人民过上幸福生活是头等大事”落实到位★◈★，城市更新就能赢得人心★◈★、行稳致远★◈★。

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